Depuis le 1er septembre 2002, le vendeur d'un logement a l'obligation de rechercher la présence d'amiante pour les bâtiments édifiés avant juillet 1997, de termites dans les zones à risques délimitées par arrêté préfectoral, et de plomb pour les constructions antérieures au 1^er janvier 1948.

La réalisation de ces diagnostics permet au vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Il doit également mesurer la surface de l'appartement conformément à la loi Carrez. Enfin, il a intérêt à obtenir les attestations à la date le plus proche possible de la signature de l'acte authentique, car certaines ont une durée de validité réduite : trois mois pour les termites, un an pour le plomb (Le Monde, spécial Immobilier du 20 mars).

Par qui faire effectuer ces diagnostics et à quel prix ? Le créneau a en effet été investi par de nombreux professionnels, certains très spécialisés, comme les experts en états parasitaires ou les géomètres, d'autres plus polyvalents, comme les architectes, les techniciens de la construction, et même les agents immobiliers et les notaires qui font appel à l'une ou l'autre catégorie, selon les besoins.

Le plus souvent, les professionnels que l'on trouve dans les pages jaunes de l'annuaire à la rubrique "experts en technique du bâtiment" proposent un "pack" regroupant plusieurs diagnostics à un tarif dégressif.

Le prix dépend à la fois de la surface du logement et de son emplacement. Par exemple, il sera plus élevé pour un état parasitaire en rez-de-chaussée avec cave, plus exposé aux termites qu'un troisième étage.

Pour un trois-pièces, les tarifs vont du simple au double : de 120 à 270 € pour un métrage loi Carrez. De 244 à 318 € pour la recherche de plomb. De 140 à 274 € pour l'état parasitaire. De 130 à 190 € pour l'amiante. Quant aux "packs" regroupant les quatre diagnostics, ils s'élèvent de 360 à 540 € . Le trio "amiante, Carrez, termites" va de 152 à 280 € .

En effet, certains séparent l'analyse du plomb, plus chère, car il leur faut amortir l'investissement dans un appareil fonctionnant selon le principe physique d'absorption des rayons X, dont le prix est élevé.

RÉPONSES FANTAISISTES

L'expertise et le traitement doivent être pratiqués par des professionnels distincts. Ainsi, une entreprise d'éradication des termites ne peut pas délivrer de diagnostic (article 9 de la loi 99-471 du 8 juin 1999).

Malgré cette précaution, la direction générale de la consommation, de la concurrence et de la répression des fraudes (DGCCRF) a constaté le cumul illégal des deux activités chez nombre d'entreprises, ainsi que l'insuffisance, voire l'absence de formation en la matière.

Le client qui se renseigne sur ces opérations de diagnostic reçoit parfois des réponses fantaisistes. "S'il y a 4 m³ de sciures en cave, c'est que les termites étaient là depuis longtemps", explique un "professionnel" qui ignore visiblement que cet insecte sournois ne laisse pas de traces de son passage ; il faut enfoncer délicatement un poinçon dans les plinthes pour déceler sa présence. "Les dalles en Gerflex coloré contiennent de l'amiante. Si vous n'en avez que 2 m2 dans votre cuisine, faites-les enlever avant l'expertise", conseille un autre !

D'autres encore font systématiquement analyser les prélèvements au microscope électronique (de 70 à 120 € par échantillon) alors que le microscope optique (35 € ) suffit pour un simple repérage d'amiante.

Le consommateur ne manquera pas de s'interroger sur la qualité de telles expertises, d'autant que c'est souvent la même personne qui vient à domicile effectuer les quatre diagnostics.

Son premier réflexe sera donc d'exiger l'attestation d'assurance pour chaque type de diagnostic pratiqué. Pour l'amiante, l'opérateur doit également fournir depuis le 1er janvier une attestation de compétences délivrée à l'issue d'une formation par des organismes accrédités par les pouvoirs publics.

FIABILITÉ DES EXPERTISES

Le client attentif se renseignera aussi sur la formation suivie par le technicien (elle n'est pas obligatoire pour la recherche du plomb).

Il existe une certification délivrée par le Centre technique du bois et de l'ameublement pour la recherche des termites. Cette certification individuelle fait l'objet d'une démarche volontaire de la part du professionnel. On peut se procurer la liste des titulaires sur l'un des deux sites, www.ctba.fr et www.termite.com.fr.

Les formations les plus sérieuses, d'une durée de quatre jours pour l'amiante à six jours pour les termites, sélectionnent les candidats ayant de réelles connaissances de base.

Aucun texte officiel ne définit ce qu'est un "technicien du bâtiment, ou de la construction". La réglementation mentionne les "contrôleurs techniques" qui ont pour mission de vérifier la solidité du clos et du couvert ainsi que la sécurité d'un immeuble.

On les trouve dans des bureaux de contrôle (Apave, Socotec, Véritas). Mais leurs prestations sont chères, et ils effectuent plutôt des diagnostics dans les parties communes des copropriétés.

Devant la multiplication des entreprises qui proposent leurs services, et afin d'éviter les dérives, le ministère du logement a ouvert une réflexion sur la manière de garantir la fiabilité des expertises et d'harmoniser la durée de validité des différents diagnostics. Un document unique à l'occasion des ventes de logements aux particuliers est en cours d'élaboration.

Michaëla Bobasch